被執(zhí)行人名下唯一住房可否執(zhí)行

發(fā)布日期：2020-09-24 作者：張梅律師

關于唯一住房的執(zhí)行，最高人民法院最早在2004年發(fā)布的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》(以下簡稱《查扣凍規(guī)定》)第6條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”從文義角度出發(fā)，該條款只規(guī)定了對“生活所必需的居住房屋”可以查封，不得變價處分，并未明確規(guī)定被執(zhí)行人名下的唯一住房不得處分。然而，被執(zhí)行人的唯一住房往往就是其“生活所必需的居住房屋”，因此，有人誤以為只要是被執(zhí)行人名下的唯一住房，就無法強制執(zhí)行，這種誤解曾經給了很多“老賴”可乘之機。實際上，唯一住房和“生活所必需住房”存在很大差別，只擁有一套住房并不一定是生活所必需的，哪怕擁有兩套房屋，其中一套也有可能是生活所必需的居住用房。法院通常不強制執(zhí)行唯一住房的目的在于保障被執(zhí)行人的基本生存權，因此判斷唯一住房是否可以執(zhí)行，首先應當區(qū)分唯一住房和“生活所必需住房”。具體而言，主要有以下幾個判斷標準。
首先，房屋的基本狀況。房屋的面積大小、房間數量等是否超出了社會一般民眾的居住水平，如果被執(zhí)行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不屬于生活所必需的居住房屋。其次，房屋的使用情況。被執(zhí)行人是否實際使用該房屋，以及房屋的主要用途是否為家庭自住，若房屋長期處于空置狀態(tài)，或者被用于出租經營使用，說明被執(zhí)行人可能存在其他住處，對其名下唯一住房的執(zhí)行可能不會產生任何影響。再次，被執(zhí)行人的能力。鑒于被執(zhí)行人的學歷、工作、收入、年齡等，不同的被執(zhí)行人的生活自理能力也不一樣，假如被執(zhí)行人已無勞動能力、無固定收入來源，執(zhí)行唯一住房時就必須慎重。最后，被執(zhí)行人的家庭情況。被執(zhí)行人是否與家庭成員共同居住，其他家庭成員是否擁有住房，被執(zhí)行人的贍養(yǎng)撫養(yǎng)義務等因素也是法院執(zhí)行時必須注意的事項。
區(qū)分了唯一住房和“生活所必需住房”后，根據《查扣凍規(guī)定》第7條規(guī)定，“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。
最高人民法院在2015年發(fā)布的《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱《執(zhí)行異議復議規(guī)定》)第20條進一步列舉了何種情形下，即便是唯一住房也可以執(zhí)行。
第一，對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋。比如被執(zhí)行人是一位老人，雖然被執(zhí)行人名下僅有一套房，但被執(zhí)行人的兒子名下有許多房，足以保障被執(zhí)行人的生存。
第二，執(zhí)行依據生效后，被執(zhí)行人為逃避債務而轉讓其名下其他房產。被執(zhí)行人原本名下就有房產，甚至有多套房產，在執(zhí)行依據生效后，被執(zhí)行人為逃避債務，通過房屋買賣轉讓、轉移自己名下房產，造成名下只有“唯一住房”的假象。
第三，申請執(zhí)行人按照當地廉租住房保障的面積、標準，為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋。比如按照當地廉租住房保障面積標準提供臨時的周轉房。同時，該規(guī)定還提供了一個選擇性方案，或者是申請執(zhí)行人同意按照當地房屋租賃市場平均的租金標準，從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。這實際上是建立了一個激勵配合執(zhí)行的機制。
第四，如果執(zhí)行依據本身就是交付居住的房屋，那法院必須按照執(zhí)行依據所確定的內容執(zhí)行。但是考慮到被執(zhí)行人另外租房，要有一個周轉期，所以給予三個月的寬限期，在強力打擊失信行為的同時仍然維護了被執(zhí)行人及其家屬基本權利，不至于其無家可歸。
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